泰国房产市场成为战争最新受害者

房产市场面临又一个低迷年份。（摄影：Wisuttipong Rodpai）

鉴于经济疲软和中东冲突，泰国房产市场预计将在2026年连续第四年萎缩，原因是家庭债务高企、生活成本上升以及泰国房贷政策收紧。这是根据泰国汇商银行经济情报中心（EIC）的报告。

2026年全国住房过户总量预计同比下降5%至8240亿泰铢。

如果冲突长期持续，萎缩幅度可能加深至10%-15%，反映购买力脆弱和不确定性加剧。

需求萎缩

泰国戴德梁行研究部主管Surachet Kongcheep表示，主要担忧仍是泰国房贷政策收紧导致抵押贷款拒绝率超过50%-60%。

尽管政府推出了针对价格低于700万泰铢住房的激励措施以及放宽贷款价值比（LTV）规定，但这些措施尚未带来需求的显著复苏。

需求在各细分市场均有所减弱。中低收入购房者受支出增速超过收入的限制，同时抵押贷款审批仍然严格。

高收入买家因经济不确定性推迟购买和投资。

中东冲突预计将进一步抑制市场情绪，推高生活成本并阻碍国内外买家。

尽管LTV放宽和过户费减免等刺激措施仍在实施，但效果有限。

EIC指出，第二季度的复苏步伐将取决于新政府成立后消费者信心的改善，以及可能延长或出台新的措施支持泰国房产。

中东冲突正在打击买家信心，推高生活成本，并抑制国内外买家需求。

全线放缓

Sena Development董事总经理Kessara Thanyalakpark表示，住宅市场今年原本预计反弹，但由于美国、以色列和伊朗紧张局势升级，市场可能再次萎缩。

"去年市场萎缩显著，我们原本预期今年会逐步复苏，"她说，"但自2月底冲突开始以来，市场条件预计比去年更差。"

EIC预计2026年大曼谷地区的住宅销售将全面下滑，包括大众和高端市场，因为经济不确定性影响购买决策。曼谷房价在中低价位和高端市场均面临压力。

对于独栋别墅和半独立式住宅，中收入买家（价格低于2000万泰铢的主要群体）的需求预计将因收入增长放缓和生活成本上升而减弱。

价格超过2000万泰铢的住房销售也可能放缓，因为高收入买家在不确定性中推迟购买，而部分需求已在过去几年被消化。

价格在500-1000万泰铢的半独立式住宅可能成为相对亮点，吸引中收入买家寻求更好的性价比和更靠近市区的区位。

针对中低收入买家的联排别墅需求持续疲软，再加上受欢迎程度下降以及来自类似价格范围的廉价二手房和泰国公寓的激烈竞争。

在泰国公寓市场，中低收入买家需求仍然低迷，尤其是价格低于500万泰铢的单位，因为贷款条件收紧导致抵押贷款拒绝风险高企。

同时，价格超过1000万泰铢的公寓预计也将放缓，与高收入买家更加谨慎的购买和投资决策一致。

然而，EIC表示，超豪华品牌住宅可能仍将保持韧性，得益于富裕人群的需求。

针对中低收入买家的房产项目需求疲软，促使开发商竞争加剧。

外国买家变化

来自中国买家的购买力预计将继续下降，而中东战争可能通过抑制情绪和延迟投资决策来影响泰国外国人买房需求。

冲突预计将在短期内抑制外国购买活动。然而，也可能为在地缘政治不确定性中寻求搬迁或避险资产的富裕人群创造机会。

中东买家需求有限，仅占外国公寓过户总价值的约1%，表明对泰国外国市场的直接影响相对较小。

近年来，地缘政治紧张局势将俄罗斯、台湾和缅甸等市场的富裕买家需求转向泰国，他们将泰国视为投资房产和居住的目的地。

在泰国国内需求疲软时期，外国人购买泰国公寓继续支撑市场。2025年，尽管总交易额下降，但外国过户数量继续增长。这反映了需求的结构性变化，外国买家更青睐中档房产而非高端房产，转向更实用的自住需求而非投机投资。

二手市场韧性

二手房市场预计今年将与整体状况同步收缩，但由于价格优势和供应充足，其份额将保持相对高位。

二手过户预计将占曼谷及其周边地区总过户量的50%-55%，与2025年水平相似，反映对低价选项的持续需求。

在新供应有限的区域，尤其是曼谷内城区和内外环之间区域，二手房仍然具有吸引力。

中东冲突可能减缓外国需求，但也可能为寻求搬迁的富裕买家创造机会。

现有措施，包括对价格低于700万泰铢住房的激励措施和放宽贷款价值比（LTV）规定，未能转化为需求的大幅复苏。（摄影：Pornprom Satrabhaya）

供应缩减

开发商预计将谨慎行事，重点清理库存，同时限制新项目推出。

2026年大曼谷地区新住宅推出量预计为39,000套，同比下降5%。

此前2024-2025年已出现30%-40%的急剧萎缩，标志着新供应连续第四年下降。在冲突长期持续的假设下，新推出量可能进一步下降10%。

EIC表示，新供应放缓预计将使库存连续第二年下降至约212,000套，同比下降4%。

然而，能源和材料价格上涨导致的建筑成本上升限制了开发商提高售价的能力，从而压缩利润率。

开发商调整策略

短期内，开发商预计将更有选择性地推出项目，避免高库存区域，并瞄准受经济不确定性影响较小的细分市场。

策略包括扩展到高收入和外国买家市场，提供租赁或先租后买模式，以及推出较小项目以改善流动性和加速销售。

开发商与承包商更紧密合作以控制成本，从设计优化到施工过程，包括高效采购材料和减少浪费。

中长期内，新项目预计将顺应新兴消费趋势，如健康、老龄化社会需求、宠物友好居住以及针对富裕买家的豪华品牌住宅。

开发商关注可持续性，包括节能住宅、太阳能屋顶、电动汽车充电器和智能家居技术，并与金融机构合作支持绿色住房融资。